Kupujesz mieszkanie od dewelopera na kredyt? Sprawdź na co zwrócić uwagę.
Czerwiec 8, 2017
Zakup inwestycyjny mieszkania na kredyt
Marzec 31, 2018

Kredyt hipoteczny a minimalny koszt budowy domu

Przygotowując się do kredytu na budowę domu, kompletujemy niezbędne dokumenty i ustalamy na ten cel określony budżet. Okazuje się, że nie zawsze nasz szacunek kosztu budowy domu pokrywa się z tym, co jest w stanie zaakceptować bank. Kredyt hipoteczny a określony przez nas minimalny koszt budowy domu często koliduje na etapie decyzji kredytowej, aby sprawnie załatwić sprawę w banku. Należy wybrać taki bank, aby staranie się o kredyt na budowę domu nie przysporzyło zbyt wielu kłopotów na samym początku, nie wspominając już o jego spłacaniu.

   Okazuje się, że nie jest takie proste jak mogłoby się wydawać. Jest kilka czynników poza samymi warunkami cenowymi kredytu na budowę domu, na które powinniśmy zwrócić szczególną uwagę.

.

Decyzja kredytu na budowę domu – minimalny koszt budowy domu

   Pierwszy z nich to szacunkowy koszt wybudowania 1m2, na jego podstawie bank obliczy nam minimalną wartość kredytu.  W tym celu konieczne jest przedstawienie dla banku kosztorys budowy wraz z jej harmonogramem. Minimalny koszt budowy domu często zostaje nam narzucony przez bank. Jest to uśredniony koszt budowy 1m2 budynku mieszkalnego przyjęty przez bank, w zależności od banku waha się pomiędzy 1900 zł a 2700 zł. Biorąc to pod uwagę koszt wybudowania 100m2 domu może wahać się od 190 tys. zł do 270 tys. zł – co w wielu wypadkach może mieć kluczowe znaczenie w kontekście uzyskania najkorzystniejszego kredytu na budowę domu. Nie wszyscy możemy z uwagi na zdolność kredytową lub chcemy uzyskać większy kredyt. Na decyzję tą nie mają wpływu takie kwestie, jak miejsce budowy lub to, czy będzie ona prowadzona przez sprawdzoną i najtańszą ekipę budowlaną na rynku. Nie mają znaczenia dla banku zapewnienia, że kosztorys sporządzony jest przez doświadczonego kierownika budowy, gdyż bank w swoich wyliczeniach jest nieugięty. Banki analizują projekt naszego domu pod kątem jego powierzchni zarówno użytkowej jak i całkowitej – piwnice, kotłownie czy garaż też trzeba wybudować i niejednokrotnie pochłania to sporą część pieniędzy z kosztorysu budowy domu. Następnym etapem jest przemnożenie przez powyższą wartość i obliczenie, jaki jest minimalny koszt budowy domu. Nie jest to oczywiście kwota kredytu na budowę domu, którą musimy zaciągnąć. Od tej kwoty trzeba odjąć wkład własny, czyli środki, które chcemy przeznaczyć lub przeznaczyliśmy już na budowę domu. Istotne jest, że bank uruchomi kredyt lub transze kredytu po zaangażowaniu i rozliczeniu naszych środków zgodnie z harmonogramem budowy.

Wybór korzystnej oferty kredytowej – minimalny koszt budowy domu

   Wypełniony komplet dokumentów wraz z dokumentami potwierdzającymi nasze dochody składamy do banku w celu ich weryfikacji i wydania decyzji kredytowej. Warto na tym etapie skorzystać z pomocy Eksperta finansowego, aby dobrze przygotować dokumentacje, dzięki niemu płynnie przejdziemy etapy od analizy do decyzji kredytowej po podpisanie umowy z bankiem i wypłatę kredytu. Ekspert finansowy zweryfikuje dokumenty, wyjaśni niejasności dla banku i wskaże nam najkorzystniejszy bank w naszej sytuacji. Istnieje kilka banków, które nie narzucają klientom minimalny koszt budowy domu, lecz warunki cenowe kredytu budowlanego nie zawsze są najatrakcyjniejsze. Wybór takiego banku jest dobrym pomysłem tylko wtedy, gdy jesteśmy w 100% pewni, że postawimy dom do zamieszkania po cenach niższych niż rynkowe.

  Dobrym rozwiązaniem jest w przypadku banku, który narzuca nam minimalny koszt budowy domu ustalenie odpowiedniej ilość transz. Podział na odpowiednią ilość transz pozwoli nie uruchamiać ostatniej. Wtedy w momencie wybudowania domu i oddania go do użytkowania możemy nie wypłacać ostatniej transzy środków z kredytu. W sytuacji, kiedy uruchomiliśmy cały kredyt a zostały nam pieniądze z ostatniej transzy, warto wybrać taki bank, który pozwoli z tych pieniędzy nadpłacić kredyt bez prowizji za wcześniejszą nadpłatę. Ustawowo banki mogą pobierać taką opłatę maksymalnie do trzech lat – po ustawie o kredycie hipotecznym część banków całkowicie zrezygnowała z tej opłaty. Jednak w obu wypadkach należy zwrócić uwagę na to czy bank ma prowizję, ubezpieczenie lub inną opłatę za udzielanie kredytu hipotecznego – szkoda płacić prowizję lub ubezpieczenie od części kwoty kredytu, której prawdopodobnie nie wykorzystamy.
Realistyczny scenariusz – minimalny koszt budowy domu
   Wnioskując o kredyt na budowę domu, warto starannie przeliczyć wszystkie koszty. Faktem jest, że w czasie budowy domu koszty niektórych materiałów mogą wzrosnąć. Z doświadczenia mogę powiedzieć, że około 30% kosztorysów budowy domów jest niedoszacowanych. Nie uwzględniają one różne wydatki, jakie trzeba będzie ponieść w procesie budowy. Wnioskując o kredyt na budowę domu, na wszelki wypadek dobrze jest zawnioskować o 10% większą kwotę. Dzięki temu nie narazimy się na to, że w pewnym momencie po prostu zabraknie pieniędzy na dokończenie budowy. Zwłaszcza, że wnioskowanie o podwyższenie kredytu może okazać się trudne i czasochłonne.

Polecam skorzystać z pomocy profesjonalnego Eksperta Finansowego. Wielokrotnie w zawodowej praktyce pomogłem klientom wykonać lub zweryfikować kosztorys tak, aby bank nie miał zastrzeżeń.

Rozliczanie transz budowy domu

   Następnym ważnym aspekt kredytu na budowę domu to sposób i koszt rozliczenia wypłaconych transz. Najczęściej banki naliczają opłatę za rozliczenie transzy lub wypłatę kolejnej – jest to koszt kilkuset złotych, zwykle 150 – 200 zł za transze. Co do samego sposobu rozliczeń transzy to każdy z banków ma ściśle określone zasady i wykonane prace rozlicza wg jednego z dwóch sposobów. Pierwszy to rozliczenie na podstawie opłaconych faktur za materiały budowlane i robociznę. Drugi to rozliczenie na podstawie kosztorysu powykonawczego wraz z foto inspekcją nieruchomości. Bank wysyła na budowę osobę, która ma za zadanie zweryfikować postępy i sfotografować efekty wykonanych prac.

Przy wyborze najlepszej dla nas oferty kredytu na budowę domu jak i wypełnieniu kosztorysu, harmonogramu i pozostałych dokumentów bankowych warto skorzystać z usług doświadczonego Eksperta Finansowego. Ekspert finansowy powinien być na bieżąco z ofertami banków, ich wymogami i wypełnienie wszelkich bankowych dokumentów nie będzie dla niego problemem. Zapraszam do kontaktu ze mną.

Umów się na spotkanie! tel. +48 607 500 737

Zadzwoń do mnie
Artur Bukato
Artur Bukato
Jestem doradcą finansowym z kilkunastoletnim doświadczeniem. W tym okresie doradzałem przy ponad 1000 spraw kredytowych. W wiekszości bo 92% wniosków kredytowych zostały przeprocesowane pozytywnie. Jeśli bank nie chce udzielić Ci kredytu, chcesz najkorzystniejszą ofertę ale nie masz czasu sprawdzać, chodząc od banku do banku lub nie wiesz jak się do tego zabrać, proponuję kontakt ze mną. Napewno uda mi się znaleść najlepsze rozwiązanie. Moja pomoc i porada jest dla Ciebie bezpłatna. Zapraszam do kontaktu tel 607 500 737.