Zakup mieszkania z hipoteką to taka sama transakcja jak gdy kupujemy nieruchomość bez obciążonej hipoteki. Pierwszą czynnością która powinniśmy zrobić to sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania. Od zbywcy mieszkania lub domu musimy otrzymać numer księgi wieczystej nieruchomości. Następnie na internetowej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości możesz sprawdzić w księdze wieczystej informacje dotyczące nieruchomości. Dane o hipotekach obciążających mieszkanie zawarte są w dziale IV księgi wieczystej. W tym miejscu znajdziesz informacje w jakiej wysokości ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne, kto jest wierzycielem oraz jaką kwotę kredytu zaciągnął kredytobiorca. W dziale czwartym księgi wieczystej znajdziesz również informacje, czy nieruchomość jest obciążona innymi hipotekami, niedotyczącymi kredytem na zakup mieszkania np: hipotekami przymusowymi. Mogą się tam także pojawić informacje o tym, czy lokal nie jest przedmiotem egzekucji komorniczej.

W przypadku hipotek przymusowych lub egzekucji komorniczych należy bardzo wnikliwie zbadać sytuację przed zakupem mieszkania z hipoteką. W tym celu dobrze udać  się ze wszystkimi dokumentami dotyczącymi hipotek do doradcy kredytowego. Celem takiej wizyty jest uzyskanie odpowiedzi się czy zakup mieszkania z hipoteką będzie bezpieczny i możliwy gdy sami planujemy zaciągnąć kredyt hipoteczny.

W księdze wieczystej nie ma ujawnionych informacji o aktualnej wysokości kwoty zadłużenia kredytowego. Taką informacje musisz uzyskać od sprzedającego w postaci zaświadczenia z banku który jest wierzycielem. Ustanawiana hipoteka jest w chwili zawarcia umowy kredytowej i dostarczenia wszystkich niezbędnych dokumentów do Sądu Ksiąg wieczystych. Zabezpieczenia hipoteczne obejmuje całą kwotę kredytu hipotecznego i jest to suma wliczonych odsetek za cały okres kredytowania oraz pożyczonego kapitału wraz z ewentualnymi kosztami postępowania egzekucyjnego. Z tego względu wartość hipoteki zawarta w księdze wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego zadłużenia obciążającego mieszkanie. Zwykle ustanawiana hipoteka jest od 150% do 200% pożyczanej kwoty i uzależniona jest od procedury danego banku.

Jakie potrzebujesz dokumenty na zakup mieszkania z hipoteką

Zakup mieszkania z hipoteką należy rozpocząć nie tylko sprawdzeniem księgi wieczystej. Kolejnym etapem jest zapoznaniem się z zaświadczeniem z banku który jest wierzycielem lub kopią umowy kredytowej której dotyczącej mieszkania będącego zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Warto sprawdzić w dokumentach możliwość wcześniejszej spłaty kredytu i ewentualne koszty wcześniejszej spłaty jeśli wstępują. Dla przyszłego właściciela mieszkania lub domu istotne jest, aby kredyt hipoteczny zbywcy spłacony został zgodnie z procedurami przewidzianymi w umowie kredytowej. W przeciwnym wypadku możesz narazić się na problem przy wykreślaniu hipoteki z księgi wieczystej.

Kupując nieruchomość z hipoteką warto poprosić zbywcę nieruchomości o zaświadczenia z banku. Dokument powinien zawierać informacje o aktualnym stanie zadłużenia oraz warunkach całkowitej spłaty zobowiązania,  numer i datę umowy kredytowej. W zaświadczeniu bank udzielający kredyt hipoteczny powinien wykazać wszystkie koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego.  Musi być też podany termin spłaty kredytu oraz rachunek bankowy, na który mają wpłynąć środki. Bank musi też wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki ustanowionej na mieszkaniu po spłacie kredytu hipotecznego.

Umowa przedwstępna na zakup mieszkania z hipoteką

Mając już wszystkie informacjami na temat nieruchomości oraz o kredycie hipotecznym obciążającym mieszkanie lub dom, możemy podpisać w formie aktu notarialnego lub cywilno prawną umowę przedwstępnej sprzedaży mieszkania. W umowie oprócz innych standardowych danych nieruchomości i sprzedających, powinna być opisany sposób spłaty kredytu hipotecznego. Zakup mieszkania z hipoteką kończy się w momencie podpisania ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Końcowym punktem procesu zakupu nieruchomości z hipoteką jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Wykreślenie hipoteki może zostać dokonane na wniosek sprzedawcy i zostanie wpisana do aktu notarialnego. Najczęściej jednak jest to dokonywane po uruchomieniu na wniosek kupującego po uruchomieniu kredytu hipotecznego. Warunkiem wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jest przedstawienie zaświadczenia z banku o całkowitej spłacie kredyt i zgody na wykreślenie hipoteki i dołączenie jego do wniosku w Sądzie Ksiąg Wieczystych.

Zakup mieszkania z hipoteką wspomagając się kredytem hipotecznym

Kiedy planujesz zakup mieszkania z hipoteką korzystając z kredytu hipotecznego, cały proces przebiega tak samo jak w przypadku nieruchomości bez obciążanej księgi wieczystej. Aby rozpocząć staranie się o kredyt hipoteczny musisz otrzymać kompletne dokumenty od sprzedającego dotyczące kredytu hipotecznego. Znając kwotę która obciąża hipotekę, możesz rozpocząć składać wniosek o kredyt hipoteczny. W trakcie analizy kredytowej bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową oraz przeanalizuje nieruchomość pod względem jej wartości i sytuacji prawnej. Gdy już podpiszesz umowę kredytową i spełnisz wszystkie warunki do uruchomienia kredytu bank uruchomi środki finansowe na konto sprzedającego i na konto banku. Zwykle w takiej sytuacji wypłata kredytu hipotecznego przebiega w dwóch transzach. Pierwsza transza jest przelewana bezpośrednio do banku na spłatę kredytu hipotecznego, a druga przekazywana na konto sprzedającego.

Zapraszam do kontaktu.