Jak banki wykorzystują Facebook do oceny klienta?
23 maja, 2016Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
18 czerwca, 2016
Co zrobić aby otrzymać kredyt na budowę na działce rolnej?
Ustawa o obrocie ziemią rolną wywołała niespodziewane skutki, a mianowicie nie można uzyskać kredytu na budowy domu na działkach rolnych z wydanymi warunkami zabudowy i pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Wnika to z braku jednoznacznej interpretacji ustawy, oraz określenia które nieruchomości rolne dotyczą zmienione zapisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wiele banków nie przyjmuje już wniosków na taki kredyt.
Ustawa o ograniczeniu sprzedaży nieruchomości rolneych miała wzmocnić ochronę ziemi rolniczej w Polsce przed wykupem spekulacyjnym i kupowaniem przez ludzi, którzy nie gwarantują, że będzie ona uprawiana. Ustawa ta wpływa na inne ustawy, a konkretnie zmienia zapisy o księgach wieczystych i hipotece. To rodzi problemy zarówno w sądach wieczystoksięgowych, jak i bankach. Te ostatnie mają bowiem problem z pisaniem hipoteki do księgi wieczystej i dlatego wstrzymują udzielanie kredytów na działki rolne. Banki, z uwagi na brak jednoznacznych interpretacji i ukształtowanej praktyki w postępowaniu sądów wieczystoksięgowych w zakresie ustanawiania hipoteki na gruntach rolnych, nie chcąc narażać klientów na zbędne koszty – czasowo wstrzymał przyjmowanie części wniosków kredytowych do momentu wyjaśnienia tej sprawy. Nowelizacja zakłada dodanie art. 68 ust. 2a w ustawie o księgach wieczystych i hipotece:
Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. …) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki.
Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy (koszt około 800 zł ), sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Dołączenie operatu szacunkowego, pozwoli ustalić czy suma hipotek nie przewyższa wartości nieruchomości. Bez operatu szacunkowego, sąd ksiąg wieczystych nie wpisze hipoteki. Bez wpisu do księgi wieczystej, hipoteka nie powstanie.
Banki przyjmują na zabezpieczenie kredytów hipotecznych działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową – czyli działki budowlane, ale już w przypadku działek rolnych, wymagane jest udokumentowanie przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Większość banków natomiast czasowo nie przyjmuje – na zabezpieczenie kredytu – nieruchomości, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają charakter rolny, niezależnie od powierzchni nieruchomości, lub są przynajmniej częściowo przeznaczone pod użytkowanie rolne.
Co w takiej sytuacji może zrobić klient chcący uzyskać kredyt?
Naprzeciw kredytobiorcom banki proponują inne rozwiązanie. Klient, posiadając działkę rolną, na której chciałby wybudować dom jednorodzinny, może wnioskować o kredytowanie takiej inwestycji, proponując zabezpieczenie kredytu na innej nieruchomości akceptowalnej przez bank.
Mając już rozpoczętą budwę (wystarczy że zostały rozpoczete prace budowlane przysłowiowa dziura w ziemi ) na działce rolnej lub siedliskowej, należy udać się do starostwa powiatowego i zmienić klasycfiację gruntu. Istotne jest aby działka była mniejsza niż 0,3 ha. Jak to zrobić? Z indywidualnymi warunkami zabudowy, z prawomocnym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem budowy, uzupełnionym przez kierownika budowy dziennikiem udajemy się do działu geodezji w starostwie i wnioskjemy o zmiane klasyfikacji działki. Po dokonaniu takiej zmiany należy wyciągnąć zaktualizowany wypis i wyrys z ewidencji gruntów gdzie będzie widniała klasyfiakacja działek Bp. Z takim wypisem i wyrysem udajemy się do sądu ksiąg wieczystych i składamy wniosek o aktualizacje gruntu. Po aktualizacji w księdze wieczystej mamy wszystko przygotowane aby rozpocząć starania o kredyt na budowę. Paradoksem tego rozwiązania jest to , że starostwa powiatowe nie mają dokładnie powiedziane jak należy przekształcić działkę. Dlatego w innych poza kieleckim starostwie można spotakć się z dodatkowymi wymogami aby przekształcić grunt pod tereny mieszkaniowe.
W przypadku kiedy część działki będzie w planie zagospodarowania przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe a cześć pod grunty rolne najlepiej podzielić działkę tak aby odłączyć grunty rolne od działki budowlnej i przenieść je do nowej księgi wieczystej.
Jeśli szukasz rozwiązania aby otrzymać kredyt na budowę na działce rolnej to zapraszam na spotkanie. Wskażę krok po kroku co należy zrobić aby otrzymać w banku kredyt budowlany na korzystnych warunkach
| Bank | Czy możliwe jest nabycie niezabudowanych gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, pod warunkiem, że nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej? | Czy możliwe jest nabycie/budowę domu jednorodzinnego, położonego na gruntach rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha (tzw. siedlisko)? | Czy bank zabezpieczy się na nieruchomości rolnej zabudowanej powyżej 0,5 ha / nieruchomości rolnej niezabudowanej powyżej 0,3 ha | Czy możliwe jest skredytowanie budowy domu (budowa w trakcie) jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane przed 30 kwietnia 2016 na podstawie jedynie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (bez wydanego studium uwarunkowań lub planu zagospodarowania przestrzennego – nawet jeśli działka ma pow. do 3000 m2) |
| Alior | Bank tymczasowo wstrzymał wydawanie decyzji kredytowych dla wniosków, gdzie zabezpieczeniem lub przedmiotem finansowania jest :nieruchomość rolna i siedlisko jako nieruchomość zabudowana lub jako działka pod zabudowę. | |||
| BGŻ BNP Paribas | tak | tak | tak, ale pod warunkiem że nie jest wymagana zgoda Agencji Nieruchomości Rolnej na ustanowienie Hipoteki, zgodnie z wymogami znowelizowanej Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. | tak – pod warunkiem, że pozwolenie na budowę ma ostateczność oraz suma hipoteki nie może być wyższa od wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym |
| BOŚ | Bez zmian – tak jak do tej pory kredytują wyłacznie siedliska do 1,5 ha | |||
| BPH | NIE. Wnioski które są w procesie zostają czasowo zwrócone do sprzedaży, bank wprowadza nowe procedury [ 03.06.2016] Po zmianie procedur bank udzieli kredytów zabezpieczenonych działką rolną do 0,3ha czy siedliska do 0,5 ha pod warunkiem ustanowienia właściwej hipoteki [ kaucyjna 170% kwoty kredytu ] a uruchomienie nastąpi po prawomocnym wpisie hipoteki w KW | |||
| BZ WBK | Przed złożeniem wniosku należy zweryfikoować czy nieruchomość gruntowa zarówno zabudowana jak i niezabudowana jest nieruchomością rolną -> do tego potrzebne jest zaświadczenie z gminy z MPZP oraz wypis z ewidencji gruntów. Jeśli w MPZP i ewidencji jest działka nierolna, a w KW jest rolna, klient musi złożyć wniosek o aktuzalicję danych w KW jako warunek do uruchomienia. Jeśli w MPZP działka jest nierolna, zaś w ewidencji rolna nalezy zobowiązać klienta do dokonania zmiany w ewidencji i do złożenia wniosku aktualizajci danych w I dziale KW. Jeśli w MPZP jest brak informacji, zaś w ewidencji dzialka jest nierolna należy zobowiązać klienta do aktualizacji danych jako warunku do uruchomienia. Wniosek o aktualizację musi być złożony przed wnioskiem o wpis hipoteki. W pozostałych przypadkach bank wyda decyzję negatywną | |||
| Deutsche Bank | Bez zmian – bank nie kredytował i nie zabezpieczał się na działkach rolnych , siedliskach | |||
| Eurobank | Bez zmian – tak jak do tej pory kredytują wyłącznie część mieszkalną siedliska | |||
| GNB | Bez zmian – bank nie kredytował i nie zabezpieczał się na działkach rolnych , siedliskach | |||
| ING | Bank przyjmuje tylko te nieruchomości, dla których w dziale I księgi wieczystej ujawniono tereny budowlane (B, Bp, Bi (Bz i Ba jeśli jest budynek jednorodzinny całoroczny)) lub przeznaczenie mieszkaniowe tereny mieszkaniowe, tereny zurbanizowane, działka zabudowana, dr (to jest droga, ale może być jako część). Wymagamy, aby w momencie przyjęcia wniosku kredytowego była już dokonana aktualizacja wpisu w dziale I KW. (wpis może być nieprawomocny). Bank będzie odrzucał wnioski, gdzie zabezpieczenie się na nieruchomości w odpowiedniej kwocie będzie niemożliwe. | |||
| Obecnie sądy przyjmują wnioski o wpis hipoteki tylko dla nieruchomości, gdzie w dziale I KW jako „sposób korzystania” jest wpisane: działka budowlana, tereny mieszkaniowe. | ||||
| Możliwe jest dokończenie procesowania wniosków, gdzie wydane były decyzje pozytywne dla działki o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe, a wysokość zabezpieczenia hipotecznego (150% KK) nie przekracza aktualnej wartości nieruchomości, można podpisać umowę. W tym przypadku sąd może zażądać operatu szacunkowego, który będziemy dosyłać do oddziału i wydawać klientom. | ||||
| UWAGA: Utrzymamy warunki cenowe dla zarejestrowanych wniosków aplikacji PDP, które zostaną obecnie odrzucone dla klientów, którzy zdecydują się przedstawić inną nieruchomość zabezpieczającą lub którzy ujawnią mieszkaniowe/budowlane przeznaczenie nieruchomości w dziale I pierwszym KW , utrzymamy warunki cenowe z odrzuconego wniosku do 31 sierpnia 2016, | ||||
| mBank | Bank udziela kredytów, w których przedmiotem zabezpieczenia są jedynie działki: zabudowane i niezabudowane, położone na terenach objętych miejscowym planem zagos.przestrzennego terenu, o przeznaczeniu innym niż rolne (niezależnie od powierzchni nieruchomości). Każdorazowo będzie konieczne zaświadczenie z właściwego UG o przeznaczeniu terenu w mpzp | |||
| mBH | Bank udziela kredytów, w których przedmiotem zabezpieczenia są jedynie działki: zabudowane i niezabudowane, położone na terenach objętych miejscowym planem zagos.przestrzennego terenu, o przeznaczeniu innym niż rolne (niezależnie od powierzchni nieruchomości). Każdorazowo będzie konieczne zaświadczenie z właściwego UG o przeznaczeniu terenu w mpzp | |||
| Millennium | Bez zmian – tak jak do tej pory kredytują wyłącznie działki rolne pod warunkiem że działka w miejscowym planie zagosp.przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową | |||
| Pekao SA | Bank w związku z ryzykiem dokonywania przez sądy wpisu hipoteki wylącznie do wartości rynkowej każdej nieruchomości rolnej będzie potrzebował od klienta a) aktualnego wypisu z rejestru gruntów, króry potwierdzi że nieruchomość jest nierolna., b) Jeśli w wypisie rejestru gruntów nieruchomość jest oznaczona jako rolna to konieczny będzie aktualny MPZP, który potwierdziłby przeznaczenie działki jako nierolna .Wtedy punkt a) i b) kredytowanie w normalnym trybie. c) Jeśli nie ma MPZP z przeznaczeniem nierolnym to nieruchomość traktujemy jako rolną i wtedy wysokość hipoteki ustanawianej na tej nieruchomości nie może przekroczyć aktualnej wartości rynkowej tej nieruchomości. Co zrobić aby uzyskać finansowanie w wyższym wymiarze : a) sprawdzenie możliwości odrolnienia gruntu co musi znaleźć ślad w ewidencji gruntów lub b) wskazanie innej nieruchomości mieszkalnej jako zabezpieczenia lub c) zawarcia Umowy z zapisem uzależniającym wypłatę kredytu od dokonania przez sąd wpisu we wnioskowanej wysokości. | |||
| PKO BP | nie | nie | nie | nie |
| Raiffeisen | Czasowe wstrzymanie procesowania kredytów dla działek o charakterze rolnym | |||
Artur Bukato
Jestem doradcą finansowym z kilkunastoletnim doświadczeniem. W tym okresie doradzałem przy ponad 1000 spraw kredytowych. W wiekszości bo 92% wniosków kredytowych zostały przeprocesowane pozytywnie. Jeśli bank nie chce udzielić Ci kredytu, chcesz najkorzystniejszą ofertę ale nie masz czasu sprawdzać, chodząc od banku do banku lub nie wiesz jak się do tego zabrać, proponuję kontakt ze mną. Napewno uda mi się znaleść najlepsze rozwiązanie. Moja pomoc i porada jest dla Ciebie bezpłatna. Zapraszam do kontaktu tel 607 500 737.
