Nieruchomość jako wkład własny to rozwiązanie, które może zainteresować osoby posiadające drugą nieruchomość i poszukujące kredytu mieszkaniowego. Zamiast tradycyjnej formy wkładu gotówkowego, można wykorzystać inną posiadaną nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie. Takie rozwiązanie pozwala uzyskać kredyt na 100% wartości nowej inwestycji, ale dostępne jest tylko w jednym banku. Czy to opcja dla Ciebie? W tym artykule wyjaśniam, na jakich warunkach możesz skorzystać z nieruchomości jako wkładu własnego i kiedy warto rozważyć takie rozwiązanie.

 Czy nieruchomość może zastąpić wkład własny?

Formalnie rzecz biorąc, odpowiedź brzmi: nie. Nie możesz bezpośrednio zapłacić sprzedającemu inną nieruchomością, chyba że mówimy o transakcji zamiany. Jednak banki mogą zaakceptować inną nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego, co pozwala na uzyskanie kredytu bez konieczności wnoszenia standardowego wkładu własnego. Czy to oznacza, że możesz sfinansować 100% wartości nowej nieruchomości przy użyciu drugiej, którą już posiadasz? Tak, ale istnieją pewne ograniczenia.

Nieruchomość jako wkład własny – dostępna tylko w jednym banku

Obecnie jedynym bankiem w Polsce, który oferuje możliwość zastąpienia wkładu własnego inną nieruchomością, jest Santander Bank Polska SA. W innych bankach taka opcja została wycofana. Dlatego jeśli interesuje Cię taka możliwość, warto skupić się na ofercie tego banku.

Kiedy nieruchomość może być wkładem własnym?

Korzystanie z drugiej nieruchomości jako wkład własny jest możliwe wyłącznie przy standardowym kredycie mieszkaniowym. Nie dotyczy to kredytów z gwarancją BGK, które są oferowane w ramach programów rządowych. Przykładowo, jeśli ubiegasz się o kredyt z rządowym wsparciem, będziesz musiał wnieść wkład własny w tradycyjny sposób.

Jeśli natomiast mówimy o standardowym kredycie, nieruchomość jako wkład własny może być rozpatrywana pod kilkoma warunkami, które omówię poniżej.

 Warunki korzystania z nieruchomości jako wkład własny

1. Maksymalne LTV na poziomie 70%

Kwota kredytu, o którą się ubiegasz, nie może przekroczyć 70% sumy wartości obu nieruchomości – tej, którą chcesz kupić, oraz tej, którą proponujesz jako zabezpieczenie kredytu.

2. Nieruchomość bez innych obciążeń

Dodatkowa nieruchomość, którą oferujesz jako zabezpieczenie, nie może być obciążona hipoteką w innym banku. Wyjątkiem jest sytuacja, w której hipoteka na tej nieruchomości jest już wpisana na rzecz Santander Bank Polska SA, a wskaźnik LTV jest zachowany.

3. Zakup na rynku wtórnym lub gotowej nieruchomości

Tylko zakup nieruchomości na rynku wtórnym lub gotowej na rynku pierwotnym z możliwością zapłaty po akcie notarialnym kwalifikuje się do takiego rozwiązania. Obie nieruchomości muszą być w pełni gotowe do użytkowania – żadna z nich nie może być w trakcie budowy.

4. Hipoteka na obu nieruchomościach

Zanim kredyt zostanie uruchomiony, musisz złożyć wniosek o wpis hipoteki na obu nieruchomościach. Oznacza to, że na moment uruchomienia kredytu musisz być właścicielem zarówno nieruchomości, którą kupujesz, jak i tej, którą będzie zabezpieczeniem.

W jakich sytuacjach nieruchomość jako wkład własny nie zadziała?

Nie każda transakcja pozwala na wykorzystanie nieruchomości jako wkład własny. Istnieją pewne ograniczenia:

1. Budowa domu systemem gospodarczym

Przy budowie domu własnymi siłami nie można skorzystać z tego rozwiązania.

2. Zakup działki z rozpoczętą budową

Jeżeli kupujesz działkę, na której budowa jest już w toku, nieruchomość jako wkład własny nie będzie akceptowana.

3. Budowa mieszkania lub domu przez dewelopera

Bank nie zaakceptuje drugiej nieruchomości jako wkładu własnego, jeśli budowa jest realizowana przez dewelopera. W takich przypadkach konieczne będzie wniesienie standardowego wkładu własnego na poziomie 10% lub 20%.

 Kiedy druga nieruchomość może pomóc w uzyskaniu dodatkowych środków?

Jeśli złożysz wniosek o wpis hipoteki na obu nieruchomościach, druga nieruchomość może pomóc w uzyskaniu dodatkowych środków na dowolny cel. Może to być szczególnie przydatne przy budowie domu na własnej działce lub przy zakupie działki i dokończeniu budowy. W takiej sytuacji hipoteka na obu nieruchomościach zostanie wpisana jako warunek uruchomienia kredytu.

Dlaczego budowa deweloperska wyklucza nieruchomość jako wkład własny?

W przypadku budowy realizowanej przez dewelopera, umowa deweloperska przewiduje płatność za mieszkanie lub dom w transzach, co oznacza, że nie jesteś właścicielem nieruchomości od razu. Bank udziela kredytu na podstawie cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej i rachunku powierniczego, a docelowe zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki zostaje ustanowione dopiero po akcie notarialnym.

Jeśli oferujesz drugą nieruchomość jako zabezpieczenie, bank wymaga, aby hipoteka na tej nieruchomości była wpisana od razu po podpisaniu umowy kredytowej. W związku z tym nie ma możliwości połączenia dwóch nieruchomości z różnymi momentami ustanawiania hipoteki w jednym kredycie.

 Nieruchomość osoby trzeciej jako wkład własny – czy to możliwe?

Nie musisz być właścicielem dodatkowej nieruchomości, aby zaproponować ją jako wkład własny. Możesz wykorzystać nieruchomość należącą do osoby trzeciej, tzw. dawcy zabezpieczenia. W Santander Bank Polska taka osoba nie musi być brana pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej, ale będzie współkredytobiorcą. Oznacza to, że odpowiada za spłatę kredytu całym swoim majątkiem, nie tylko nieruchomością.

Czy możesz sprzedać nieruchomość zabezpieczającą kredyt?

Gdy już zaoferujesz nieruchomość jako wkład własny, nie powinieneś jej sprzedawać, ponieważ bank obciąży ją hipoteką. Jeśli jednak zdecydujesz się na sprzedaż, musisz uzyskać zgodę banku. Będzie to wymagało zmiany warunków umowy kredytowej i uzyskania promesy, w której bank określi warunki, pod jakimi zwolni hipotekę. Często konieczna będzie nadpłata kredytu z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Kiedy warto rozważyć nieruchomość jako wkład własny?

Korzystanie z nieruchomości jako wkład własny może być atrakcyjną opcją, jeśli posiadasz drugą nieruchomość i nie chcesz lub nie możesz wnieść tradycyjnego wkładu własnego w formie gotówki. Jednak to rozwiązanie dostępne jest jedynie w Santander Bank Polska i podlega określonym warunkom.