Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych – Musisz to wiedzieć

Co powinniśmy wiedzieć o zmiennym oprocentowaniu kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego składa się z marży banku i stopy procentowej: Wibor 3M lub 6M. Marża to stała część oprocentowania, natomiast stopa procentowa Wibor jest zmienna i  uzależniona od stóp procentowych ustalanych przez Rade Polityki Pieniężnej NBP. Dla kredytów w złotówkach oprocentowanie liczone jest na podstawie stawki WIBOR a na tę bezpośredni wpływ mają właśnie stopy procentowe (inaczej też zwane stopami referencyjnymi lub bazowymi). Jak duży wpływ mają stopy procentowe widzimy w tabeli niżej.

Jak mogą zmienić się raty?  – Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych

Komisja Nadzoru Finansowego nakazuje zobrazować ryzyko wzrostu stóp procentowych przez przedstawienie symulacji kredytowej dla stawek Wibor na poziomie 3, 5, 10 i 15%. Ja przedstawie obliczenia na przykładach historycznych i cofnę się o 5, 10, 15 i 20 lat. W poniższej symulacji zakładam okres 25 lat oraz 1,9% marży + Wibor z danego okresu.

Wydaje się, że wracając do wartości finansowych wskaźników sprzed dwóch dekad i czasów do wysokiej inflacji to przesada. Jednak w ciągu 25 lat trzeba mieć na uwadze, że powrót do dwucyfrowych stóp procentowych jest prawdopodobne.

Lekceważone ryzyko zmiennego oprocentowanie

Niską świadomość możliwości wzrostu rat kredytów hipotecznych w najbliższych latach można upatrywać w kilku czynnikach. Poza brakiem edukacji klientów w tym zakresie drugim istotnym czynnikiem jest poziom wibor 3M z ostatnich 10 lat który cały czas spadał a obecnie jest praktycznie na niezmienionym niskim poziomie.

Wielu kredytobiorców przyzwyczaili się do niskiego oprocentowania i zapomnieli, że raty kredytów hipotecznych mogą się zmienić. Uspokajające są wypowiedzi Rady Polityki Pieniężnej z których wynika, że podwyżek stóp procentowych nie będzie szybko. Jednak nie sprawia to, że ryzyko stopy procentowej znika i zdecydowana większość kredytobiorców przypomni sobie o nim wcześniej czy później. Rzeczywisty poziom świadomości klientów jest także bardzo niski przez zobowiązanym do prezentacji możliwych skutków wzrostu stóp procentowych pracownikom banków czy ekspertów finansowych, którzy nie doszacowują skutków takiej sytuacji.

Od czego uzależnione są stopy bazowe / referencyjne / procentowe ? – Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych

Rada Polityki Pieniężnej (RPP) to organ NBP który jest głównym decydentem w kwesty wysokości stóp procentowych. RPP jest organem który odpowiada między innymi za kontrolowanie inflacji krajowej czyli określenie kosztu pieniądza za pomocą stóp referencyjnych. Gdy zapada decyzja o podniesieniu stopy referencyjnej, koszt pieniądza rośnie. Wówczas Wibor rośnie a wraz z nim oprocentowanie i rata kredytu. Odwrotna sytuacja jest w przypadku obniżki stopy bazowej.

Czemu kredyty hipoteczne ze zmienną stopą procentową dominują w Polsce?

Powody tego stanu rzeczy są następujące:

• banki wolą zrzucić ryzyko stóp procentowych na klienta,
• kredytobiorcy godzą się na ryzyko stóp procentowych, bo to jedyny sposób na kredyt hipoteczny,
• historia kredytów hipotecznych w Polsce jest względnie krótka,
• brak regulacji prawnych i skutecznych zachęt dla banków, aby udzielać atrakcyjne cenowo kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem.

Eksperci zajmujący się przyczynami ostatniego kryzysu gospodarczego z roku 2008, podkreślają znaczenie motywacji banków, ich pracowników i klientów. Skupienie się na korzyściach w krótkim okresie kosztem budowania długookresowych wartości przez banki jest ukrytym czynnikiem, który skłania do podejmowania ryzyka i przerzucania się nim każdej ze stron.

Jak się przygotować na wzrost stóp procentowych? – Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego ze zmiennym oprowiantowaniem należy założyć, że przy długim okresie kredytowania stopy procentowe mogą kilkukrotnie wzrastać oraz i maleć. Nie sposób ocenić średni poziom oprocentowania w ciągu okresu kredytowania. Jednak gdy stopy procentowe są na rekordowo niskich poziomach, jest bardzo możliwe, że przez większość czasu należy się liczyć z wyższą ratą kredytu hipotecznego.

Obecnie gdy nie ma jeszcze przygotowanych pełnych rozwiązań należy wziąć sprawy w swoje ręce i w okresie niskiego oprocentowania zbudować poduszkę finansową. Poduszka finansowa stworzy nam poczucie bezpieczeństwa finansowego w gorszym okresie. Wzrost raty kredytu mieszkaniowego o kilkadziesiąt procent może zdewastować niejedno gospodarstwo domowe.

Czy kredyty hipoteczne oparte o WIBOR są bardziej czy mniej ryzykowne od słynnych kredytów we frankach? Można się zdziwić jak wiele mają wspólnego kredyty walutowe z kredytami mieszkaniowymi z oprocentowaniem zmiennym. Jeśli martwisz się wzrostem raty, masz jeszcze czas, aby się przygotować.

Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych

Klienci biorący kredyt hipoteczny obecnie mogą zabezpieczyć się przed zmianą oprocentowania jedynie na 5 lat . Oferta ze stałym oprocentowaniem pojawiła się w kilku bankach. Mimo, że nie da się zabezpieczyć na cały okres kredytowania to warto mieć taką ochronę aby w ciągu pierwszych 5 lat nie doświadczyć gwałtownego skoku stóp procentowych. Na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem przez cały okres należy jeszcze poczekać , ponieważ trwają prace nad nową rekomendacją S KNF, która ma wprowadzać obowiązek do wprowadzenia takiej oferty do wszystkich banków. To pokazuje, że problem został w końcu dostrzeżony. Ciekawe tylko jaka będzie cena wolności od stóp procentowych. Możliwe jest też, że ryzyko zmiennej stopy procentowe zmieni się w szanse, zwłaszcza gdy bierzemy kredyt kiedy są wysokie stopy procentowe. Uważam jednak, że takie podejście trochę przypomina jak zakład przy kredytach opartych na kursie franka szwajcarskiego. Jak wiadomo nie skończyło się to dobrze.

Czy zatem będzie więcej kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym? Pewnie tak,  jeśli nowelizacja Rekomendacji S wejdzie w życie. Czy to wystarczy aby klienci decydowali się na wybór kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową? O ile takie kredyty będą konkurencyjne dla tych ze zmiennym oprocentowaniem, można przewidywać sukces. Jednak bardzo możliwe, że skończy się na tym, że będą to produkty dostępne dla osób które będą chciały zapłacić za bezpieczeństwo. Klienci z gorszą zdolnością kredytową pozostaną przed takim samym wyborem jak kiedyś frankowicze. A czy ryzykują tak samo?