zakup mieszkania na kredyt2
Zakup mieszkania na kredyt…od czego zacząć ?
Kwiecień 29, 2016
wynajem mieszkani
Wynajem mieszkania: wady i zalety
Maj 1, 2016

Jakie są koszty około kredytowe?

Kredyt hipoteczny, czyli za co faktycznie płacimy?

koszty około kredytowePrzy wyborze kredytu hipotecznego Klienci sugerują się głównie kosztami związanymi bezpośrednio z oprocentowaniem i wysokością miesięcznych rat, natomiast w rzeczywistości około 10 – 20% kwoty stanowią tzw. koszty około kredytowe. W praktyce często mamy do czynienia z poniesieniem wydatków przed otrzymaniem pieniędzy z banku. Koszty około kredytowe pomijane są w ofertach i reklamach banków jak również współpracujących z nimi pośredników finansowych. Aby uniknąć niespodziewanych sytuacji, przed podjęciem decyzji złożenia Wniosku kredytowego należy zasięgać informacji na temat opłat dodatkowych, jakie będziemy musieli ponieść zarówno przed uruchomieniem kredytu, jak i podczas trwania kredytu. Koszty około kredytowe dzielimy na koszty bankowe oraz pozabankowe. Do opłat pozabankowych zaliczamy m.in.:

  • taksy notarialne
  • podatek od czynności cywilno-prawnych
  • koszt założenie księgi wieczystej – jeśli nieruchomość nie ma założonej
  • koszty ustanowienia hipoteki
  • koszt wpisania własności w księdze wieczystej
  • prowizje dla agencji nieruchomości.

W trakcie podpisywania umowy u notariusza powstaje zobowiązanie uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Płatnikiem jest notariusz który odprowadza do Urzędu Skarbowego 2% wartości przedmiotu transakcji. Notariusz dodatkowo za swoją usługę taksę notarialną w wysokości 1 – 1,5 tys. zł przy wartości nieruchomości do 200 tys. Koszt ustanowienia hipoteki. I tak wyróżniamy hipotekę kaucyjną, określającą kwotę zobowiązań, która jest dokładnie obliczona i obejmuje kwotę kredytu wraz z odsetkami oraz jeśli wystąpią – koszty egzekucji. Hipoteka kaucyjna to również zabezpieczenie dla banku przed dodatkowymi, nieprzewidzianymi kosztami. W tym przypadku bank ustanawia odpowiednio wyższe zabezpieczenie – koszt tej hipoteki to stała opłata w wysokości 19 zł. Hipotekę można ustanowić będąc właścicielem danej nieruchomości dopiero po podpisaniu umowy kredytowej. Aby to zrobić trzeba złożyć wraz z umową kredytową wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego sądu. Sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł od ustanowienia jednej hipoteki. Można też zlecić tę czynność notariuszowi, jednak koszty są stosunkowo wyższe. Jednak  należy wiedzieć, że do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki najczęściej wymagają dodatkowego zabezpieczenia. Dodatkowym kosztem jest założenie księgi wieczystej jeśli jej nie ma – 60 zł i wpis praw własności 200zł od osoby, w przypadku małżeństw bez rozdzielności majątkowej wynosi dla obojga również 200zł. Biorąc pod uwagę dodatkowe koszty należy mieć na uwadze prowizję dla agencji nieruchomości w wysokości średnio 2-3,5% wartości nieruchomości, opłaty za wyciągi z ksiąg wieczystych i odpisy aktów notarialnych. Planując zakup nieruchomości zawsze należy brać pod uwagę ww. koszty, gdyż niejednokrotnie nie są one brane pod uwagę przez Klientów. Może to być problematyczne w przypadku osób posiadających ograniczoną kwotę oszczędności. Wybierając ofertę banku należy brać pod uwagę możliwość włączenia kosztów około kredytowych do kwoty kredytu o ile to będzie możliwe uwzględniając wartość zabezpieczenia. Bank udzieli kredytu maksymalnie do 90% wartości nieruchomości w 2015r ; do 85% w 2016r i do 80 % w 2017 roku. Ważnym kosztem około kredytowym bezpośrednio związanym z oprocentowaniem są prowizje i opłaty bankowe. To właśnie prowizje i opłaty bankowe w znaczny sposób wpływają na koszt kredytu, co sprawia, że powinniśmy brać je szczególnie przeanalizować. Prowizje bankowe są zróżnicowane a ich wysokość może ulec zmianie w trakcie trwania umowy. Każdy bank czy instytucja finansująca posługuje się własną Tabelą opłat i prowizji. Z reguły jest ona przekazywana jako załącznik do umowy kredytowej i w trakcie bardzo często ulega zmianie, dlatego bardzo ważne jest aby jak najwięcej elementów znajdowało się w umowie a nie załączniku który może ulec zmianie. Najczęściej banki wymagają zabezpieczenia kredytu na którym będzie ustanowiona hipoteka. W tym celu bank odpłatnie lub nieodpłatnie wycenia nieruchomość. Koszt rzeczoznawcy związany jest z dodatkową opłatą, która wynosi od 0 do 600 złotych. Banki udzielające kredyty hipoteczne rozpatrują wniosek kredytowy bez opłaty, jednak w przypadku udzielenia kredytu pobierana jest prowizja, która w zależności od banku może osiągnąć nawet do 5 % wartości kredytu.

Często banki oferują promocje prowizyjne, aby przyciągnąć do siebie Klientów poprzez zmniejszenie bądź zniesienie opłaty prowizyjnej. Często banki sprzedają kilka produktów stosując tzw. cross-selling. Klient oprócz kredytu hipotecznego zobowiązany jest otworzyć rachunek bankowy, kartę kredytową bądź posiadać pakiet ubezpieczeń (na życie, na utratę pracy czy nieruchomości). Czasem są to naprawdę wysokie opłaty. W przypadku korzystania kredytu w obcej walucie należy brać pod uwagę tzw. spread walutowy. Spread walutowy to różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży. W zależności od banku wartość spreadu walutowego może wynosić do 15%. Dla Klienta korzystny jest mniejszy spread walutowy. Posiadanie ubezpieczenia na życie bądź utraty od pracy co istotne podwyższają koszt kredytu, jednak z drugiej strony dają większe zabezpieczenie klientom, jak i bankom udzielającym kredytu.

Dodatkowym ubezpieczeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, banki wymagają go do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Jest to o tyle istotne, iż Klient który nie posiada wpisu do księgi wieczystej zobowiązany jest ponosić dodatkowe opłaty. Dzieje się  tak w przypadku, gdy oczekujemy na wpis do księgi wieczystej zazwyczaj do 3 mc lub gdy nieruchomość jest w trakcie budowy przez co nie może posiadać wpisu do księgi wieczystej. W tym okresie banki niekiedy stosują podwyższone oprocentowanie kredytu (0,3% do 2%). Obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to opłata pobierana przez bank z tytułu podwyższonego ryzyka udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym. Zgodnie z rekomendacją „S” banki zobowiązane są do ustalania maksymalnego poziomu wskaźnika LTV (stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80%. Po przekroczeniu ww. limitu bank pobiera opłatę od różnicy pomiędzy wkładem własnym a wymaganym wkładem własnym.

Ubezpieczenie na życie zależne jest od towarzystwa ubezpieczeniowego, wieku Klienta oraz sumy ubezpieczenia. Niekorzystnym dla Klienta jest fakt, iż niekiedy banki narzucają wysokość składki i sumę ubezpieczenia, co niewątpliwie wpływa na realny koszt kredytu. Ubezpieczenia nieruchomości wymaga każdy bank. Wysokość takiego ubezpieczenia zależne jest od towarzystwa ubezpieczeniowego z którym bank ma umowę lub z którym Klient podpisze polisę. Jej koszt jest w przedziale od 0,06% 0,09% wartości nieruchomości w skali roku.

Często okazuje się, iż po wypłaceniu kredytu istnieje potrzeba uzyskania dodatkowych środków finansowych, m.in.: remont, wyposażenie lub dokończenie budowy nieruchomości. W tym wypadku istnieje potrzeba podwyższenia wartości istniejącej umowy kredytowej, jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jak prowizja od podwyższenia kredytu bądź koszt aneksu do umowy kredytowej. Banki pobierają także opłatę za prolongowanie kredytu, co oznacza faktyczne wydłużenie okresu spłaty. Opłata wynosi od 1-2% od całości sumy pozostającej do spłacenia. Często banki umożliwiają wcześniejszą spłatę kredytu, jednak nie zawsze jest ona opłacalna. Innymi opłatami, które musimy ponieść na rzecz banku w chwili obowiązywania kredytu są opłaty za:

  • zmianę terminu płatności rat
  • wydruk historii spłat rat
  • zmianę oprocentowania kredytu
  • sporządzenie kopii dokumentów kredytobiorcy
  • sporządzenie duplikatu zezwolenia na wykreślenie hipoteki
  • wezwanie do zapłaty, wysyłkę monitu z konta bądź wysyłkę upomnienia
  • pozostałe czynności związane z obsługą kredytobiorcy

Aby korzystnie wybrać ofertę banku należy starannie zapoznać się z obowiązującymi na rynku kredytowym warunkami banków. Niektóre koszty można negocjować, jednak w interesie banku nie jest o tym wspominanie. Stąd też warto być stale w kontakcie z zaufanym doradcą finansowym, który w imieniu Klienta może negocjować warunki umowy kredytowej. Zasadą jest, iż nie można się sugerować różnego rodzaju promocjami, gdyż banki najczęściej eksponują korzystne warunki, zaś pomijają inne – mniej korzystne dla Klienta. Koszty około kredytowe powinny być zawsze uwzględniane przed wyborem kredytu. Korzystne są zatem konsultacje z niezależnym doradcą finansowym.

Umów się na spotkanie! tel. 607 500 737

Zadzwoń do mnie
Artur Bukato
Artur Bukato
Jestem doradcą finansowym z kilkunastoletnim doświadczeniem. W tym okresie doradzałem przy ponad 1000 spraw kredytowych. W wiekszości bo 92% wniosków kredytowych zostały przeprocesowane pozytywnie. Jeśli bank nie chce udzielić Ci kredytu, chcesz najkorzystniejszą ofertę ale nie masz czasu sprawdzać, chodząc od banku do banku lub nie wiesz jak się do tego zabrać, proponuję kontakt ze mną. Napewno uda mi się znaleść najlepsze rozwiązanie. Moja pomoc i porada jest dla Ciebie bezpłatna. Zapraszam do kontaktu tel 607 500 737.