Jakie są koszty około kredytowe?

Przy wyborze kredytu hipotecznego Klienci sugerują się głównie kosztami związanymi bezpośrednio z oprocentowaniem i wysokością miesięcznych rat, natomiast w rzeczywistości około 10 – 20% kwoty stanowią tzw. koszty około kredytowe. W praktyce często mamy do czynienia z poniesieniem wydatków przed otrzymaniem pieniędzy z banku. Koszty około kredytowe pomijane są w ofertach i reklamach banków jak również współpracujących z nimi pośredników finansowych. Aby uniknąć niespodziewanych sytuacji, przed podjęciem decyzji złożenia Wniosku kredytowego należy zasięgać informacji na temat opłat dodatkowych, jakie będziemy musieli ponieść zarówno przed uruchomieniem kredytu, jak i podczas trwania kredytu. Koszty około kredytowe dzielimy na koszty bankowe oraz pozabankowe. Do opłat pozabankowych zaliczamy m.in.:

• taksy notarialne
• podatek od czynności cywilno-prawnych
• koszt założenie księgi wieczystej – jeśli nieruchomość nie ma założonej
• koszty ustanowienia hipoteki
• koszt wpisania własności w księdze wieczystej
• prowizje dla agencji nieruchomości.

W trakcie podpisywania umowy u notariusza powstaje zobowiązanie uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Płatnikiem jest notariusz który odprowadza do Urzędu Skarbowego 2% wartości przedmiotu transakcji. Notariusz dodatkowo za swoją usługę taksę notarialną w wysokości 1 – 1,5 tys. zł przy wartości nieruchomości do 200 tys. Koszt ustanowienia hipoteki. I tak wyróżniamy hipotekę kaucyjną, określającą kwotę zobowiązań, która jest dokładnie obliczona i obejmuje kwotę kredytu wraz z odsetkami oraz jeśli wystąpią – koszty egzekucji. Hipoteka kaucyjna to również zabezpieczenie dla banku przed dodatkowymi, nieprzewidzianymi kosztami. W tym przypadku bank ustanawia odpowiednio wyższe zabezpieczenie – koszt tej hipoteki to stała opłata w wysokości 19 zł. Hipotekę można ustanowić będąc właścicielem danej nieruchomości dopiero po podpisaniu umowy kredytowej. Aby to zrobić trzeba złożyć wraz z umową kredytową wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych właściwego sądu. Sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł od ustanowienia jednej hipoteki. Można też zlecić tę czynność notariuszowi, jednak koszty są stosunkowo wyższe. Jednak  należy wiedzieć, że do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki w księdze wieczystej banki najczęściej wymagają dodatkowego zabezpieczenia. Dodatkowym kosztem jest założenie księgi wieczystej jeśli jej nie ma – 60 zł i wpis praw własności 200zł od osoby, w przypadku małżeństw bez rozdzielności majątkowej wynosi dla obojga również 200zł. Biorąc pod uwagę dodatkowe koszty należy mieć na uwadze prowizję dla agencji nieruchomości w wysokości średnio 2-3,5% wartości nieruchomości, opłaty za wyciągi z ksiąg wieczystych i odpisy aktów notarialnych. Planując zakup nieruchomości zawsze należy brać pod uwagę ww. koszty, gdyż niejednokrotnie nie są one brane pod uwagę przez Klientów. Może to być problematyczne w przypadku osób posiadających ograniczoną kwotę oszczędności. Wybierając ofertę banku należy brać pod uwagę możliwość włączenia kosztów około kredytowych do kwoty kredytu o ile to będzie możliwe uwzględniając wartość zabezpieczenia. Bank udzieli kredytu maksymalnie do 90% wartości nieruchomości w 2015r ; do 85% w 2016r i do 80 % w 2017 roku. Ważnym kosztem około kredytowym bezpośrednio związanym z oprocentowaniem są prowizje i opłaty bankowe. To właśnie prowizje i opłaty bankowe w znaczny sposób wpływają na koszt kredytu, co sprawia, że powinniśmy brać je szczególnie przeanalizować. Prowizje bankowe są zróżnicowane a ich wysokość może ulec zmianie w trakcie trwania umowy. Każdy bank czy instytucja finansująca posługuje się własną Tabelą opłat i prowizji. Z reguły jest ona przekazywana jako załącznik do umowy kredytowej i w trakcie bardzo często ulega zmianie, dlatego bardzo ważne jest aby jak najwięcej elementów znajdowało się w umowie a nie załączniku który może ulec zmianie. Najczęściej banki wymagają zabezpieczenia kredytu na którym będzie ustanowiona hipoteka. W tym celu bank odpłatnie lub nieodpłatnie wycenia nieruchomość. Koszt rzeczoznawcy związany jest z dodatkową opłatą, która wynosi od 0 do 600 złotych. Banki udzielające kredyty hipoteczne rozpatrują wniosek kredytowy bez opłaty, jednak w przypadku udzielenia kredytu pobierana jest prowizja, która w zależności od banku może osiągnąć nawet do 5 % wartości kredytu.

Często banki oferują promocje prowizyjne, aby przyciągnąć do siebie Klientów poprzez zmniejszenie bądź zniesienie opłaty prowizyjnej. Często banki sprzedają kilka produktów stosując tzw. cross-selling. Klient oprócz kredytu hipotecznego zobowiązany jest otworzyć rachunek bankowy, kartę kredytową bądź posiadać pakiet ubezpieczeń (na życie, na utratę pracy czy nieruchomości). Czasem są to naprawdę wysokie opłaty. W przypadku korzystania kredytu w obcej walucie należy brać pod uwagę tzw. spread walutowy. Spread walutowy to różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży. W zależności od banku wartość spreadu walutowego może wynosić do 15%. Dla Klienta korzystny jest mniejszy spread walutowy. Posiadanie ubezpieczenia na życie bądź utraty od pracy co istotne podwyższają koszt kredytu, jednak z drugiej strony dają większe zabezpieczenie klientom, jak i bankom udzielającym kredytu.

Dodatkowym ubezpieczeniem jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, banki wymagają go do czasu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. Jest to o tyle istotne, iż Klient który nie posiada wpisu do księgi wieczystej zobowiązany jest ponosić dodatkowe opłaty. Dzieje się  tak w przypadku, gdy oczekujemy na wpis do księgi wieczystej zazwyczaj do 3 mc lub gdy nieruchomość jest w trakcie budowy przez co nie może posiadać wpisu do księgi wieczystej. W tym okresie banki niekiedy stosują podwyższone oprocentowanie kredytu (0,3% do 2%). Obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to opłata pobierana przez bank z tytułu podwyższonego ryzyka udzielenia kredytu z niskim wkładem własnym. Zgodnie z rekomendacją „S” banki zobowiązane są do ustalania maksymalnego poziomu wskaźnika LTV (stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości) na poziomie 80%. Po przekroczeniu ww. limitu bank pobiera opłatę od różnicy pomiędzy wkładem własnym a wymaganym wkładem własnym.

Ubezpieczenie na życie zależne jest od towarzystwa ubezpieczeniowego, wieku Klienta oraz sumy ubezpieczenia. Niekorzystnym dla Klienta jest fakt, iż niekiedy banki narzucają wysokość składki i sumę ubezpieczenia, co niewątpliwie wpływa na realny koszt kredytu. Ubezpieczenia nieruchomości wymaga każdy bank. Wysokość takiego ubezpieczenia zależne jest od towarzystwa ubezpieczeniowego z którym bank ma umowę lub z którym Klient podpisze polisę. Jej koszt jest w przedziale od 0,06% 0,09% wartości nieruchomości w skali roku.

Często okazuje się, iż po wypłaceniu kredytu istnieje potrzeba uzyskania dodatkowych środków finansowych, m.in.: remont, wyposażenie lub dokończenie budowy nieruchomości. W tym wypadku istnieje potrzeba podwyższenia wartości istniejącej umowy kredytowej, jednak wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jak prowizja od podwyższenia kredytu bądź koszt aneksu do umowy kredytowej. Banki pobierają także opłatę za prolongowanie kredytu, co oznacza faktyczne wydłużenie okresu spłaty. Opłata wynosi od 1-2% od całości sumy pozostającej do spłacenia. Często banki umożliwiają wcześniejszą spłatę kredytu, jednak nie zawsze jest ona opłacalna. Innymi opłatami, które musimy ponieść na rzecz banku w chwili obowiązywania kredytu są opłaty za:

• zmianę terminu płatności rat
• wydruk historii spłat rat
• zmianę oprocentowania kredytu
• sporządzenie kopii dokumentów kredytobiorcy
• sporządzenie duplikatu zezwolenia na wykreślenie hipoteki
• wezwanie do zapłaty, wysyłkę monitu z konta bądź wysyłkę upomnienia
• pozostałe czynności związane z obsługą kredytobiorcy

Aby korzystnie wybrać ofertę banku należy starannie zapoznać się z obowiązującymi na rynku kredytowym warunkami banków. Niektóre koszty można negocjować, jednak w interesie banku nie jest o tym wspominanie. Stąd też warto być stale w kontakcie z zaufanym doradcą finansowym, który w imieniu Klienta może negocjować warunki umowy kredytowej. Zasadą jest, iż nie można się sugerować różnego rodzaju promocjami, gdyż banki najczęściej eksponują korzystne warunki, zaś pomijają inne – mniej korzystne dla Klienta. Koszty około kredytowe powinny być zawsze uwzględniane przed wyborem kredytu. Korzystne są zatem konsultacje z niezależnym doradcą finansowym.