Jak powinna być sporządzona umowa przedwstępna zakupu nieruchomości?

Wymogiem przeniesienia własności nieruchomości jest podpisanie umowy w formie aktu notarialnego. Uzyskanie decyzji w banku i podpisanie umowy kredytu wymaga wcześniej podpsania umowy przedwstepnej. Rezerwacja w takiej formie zabezpieczy nam możliwość sprzedaży nieruchomości innym potęcjalnym chętnym. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości zabezpiecza również czas, do wydania pozytywnej decyzji kredytowej. W tym czasie bank będzie weryfikował wniosek kredytowy wraz z pozostałymi dokumentami. Czas analizy jest różny i uzależniony jest od obciążenia ilością wniosków kredytowych aktualnie weryfikowanych. Przy założeniu, że nie natrafimy na większe komplikację decyzję otrzymamy po do 3 do 21 dni. Oczywiście może się wydażyć, że sytacja jest zanczniej trudniejsza przez co bank będzie wymagał dosłania dodatkowych dokuemntów co znacznie wydłuża proces decyzji kredytowej.  Dlatego polecam zawierać umowy z odleglejszym termienem zawaracia ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego aby nie musieć przedłożyć bankowi aneksu do umowy przedwstępnej wydłużający termin sprzedaży.

Czym jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości?

Umowa przedwstępna określa zasady zakupu nieruchomości, które będą napisane w akcie notarialnym sprzdaży nieruchomości. W umowie przedwstepnej musi się znaleść: datę i miejsce podpisania umowy, dane zbywcy i nabywcy, określać przedmiot zakupu, cenę zakupu, kwotę zadatku lub zaliczki. W umowie można zapisać dodatkowe dowolne ustalenia między stronami umowy przedwstępnej w związku z zakupem nieruchomości. W przypdku kiedy umowa nie ma zawartego terminu umowy przyrzeczonej, wówczas wygasa po jednym roku od jej podpisania. Banki honorują również poza umową przedwstępną oświadczenie nabywcy lub zbywcy. Oświadczenie takie musi zawierać dane nieruchomości oraz cenę. Jednak tylko umowa przedwstępna zabezpiecza zarówno sprzedającego jaki i kupującego, gdyż jednym zabezpieczeń może być zadatek. (Zadatek jest bezzwrotny a zaliczka zwrotna)

Zadatek….dlaczego i w jakiej wysokości?

Kwotę któą kupujący przekazuje sprzedającemu przy umowie przedwstepnej zakupu nieruchomości to zadatek. Zabezpiecza on obie strony transakcji w celu dotrzymania ustaleń z umowy przedwstępnej. Gdy z winy sprzedającego nie dojdzie do sprzedaży wówczas musi zwrócić dwukrotność zadatku, jeśli kupujący się wycofa wtedy jego zadatek przepada. Co do kwoty zadatku jest ona dowolna ale powinna nie być zbyt niska aby zbywca nie miał interesu sprzedać innym potecjalnym klientom. W przypadku braku zadatku, w umowie przedwstepnej zakupu nieruchomości, obie strony mogą wycofać się bez konsekwencji na każdym etapie sprzedaży. Jeśli zbywca poprosi o wysoką kwotę zadatku zawsze można jego część refinansować kredytem hipotecznym ale w przypadku programu Mdm jest to niemożliwe.  W przypadku wypłaty zadatku warto zastanowić się nad formą: gotówka czy przelew? Polecam przelew na wskazane konto w umowie przedwstępnej zawłaszcza gdy zakupu nieruchomosci dokonujemy na własną rękę.

Jak zabezpieczyć zadatek?

Nie warto ryzykować sytuacji utraty zadatku, gdy np. bank wyda decyzję negatywną z powodu niezaakceptowania przedmiotu kredytowania na który miałby się również zabezpieczyć. W tym celu umowa przedwstępna zakupu nieruchomości musi zawierać zapis o zwrocie zadatku przez zbywcę w przypadku przedstawienia decyzji negatywnej banku np z trzech banków.

Może lepiej wpłacić zaliczkę zamiast zadatku?

Zaliczka nie zabezpiecza interesów zbywcy ani nabywcy nieruchomości. Jeśli któraś ze stron zrezygnuje z transakcji podlega ona zwrotowi bez żadnych konsekwencji.

Czy bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza?

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości zawarta u notarisza z dodatkowym zabezpieczeniem praw wynikających z umowy jest wpis w dziale trzecim księgi wieczystej.  Podpisanie umowy notarialnie nie podniesie kosztów poza kosztem wpisu roszczenia 150 zł w księgę wieczystą. Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza wymaga opłaty połowy jego wynagrodzenia, przy przenoszeniu własności nieruchomości, czyli taksy notarialnej. Przy zawarciu ostatecznj umowy sprzedaży taksa notrialna będzie o połowę niższa.