Zdolność kredytowa – co to znaczy ?

Zdolnością kredytową nazywamy to na jaką maksymalną kwotę możemy otrzymać kredyt hipoteczny w danym banku. Każdy bank trochę inaczej wylicza zdolność kredytową tzn. Jeden podchodzi bardziej restrykcyjnie drugi mniej. Zdolność kredytowa to wypadkowa kilkunastu elementów na podstawie których banki prognozują jaką maksymalną kwotę mogą Tobie pożyczyć w formie kredytu hipotecznego.

Dochód a zdolność kredytowa

• Wysokość dochodu, jego stabilność oraz rodzaj to najważniejszy parametr który wpływa na zdolność kredytową. Jak obliczyć miesięczny dochód do zdolności kredytowej?
• Umowa o pracę – do wyliczenia zdolności kredytowej banki przyjmują średnią z 3mc, 6mc i 12 mc. Banki coraz częściej wolą przyjmować z dłuższego okresu, zwłaszcza jeśli przyjmowane są premie i inne zmienne składniki wynagrodzenia. Zatrudnienie powinno być minimum od 3 mc i najlepiej na czas nieokreślony lub na minimum rok do przodu jeśli jest to kolejna umowa.
• Umowa zlecenie, o dzieło – minimalny okres trwania umów to 12 mc wstecz. Ważne aby w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny wykazać się umową którą aktualnie wykonujemy. Bank może pomniejszyć dochód o wysokość kosztów uzyskania przychodu.
• Działalność gospodarcza – musi być prowadzona minimum 12 mc ale coraz częściej banki chcą oceniać dochód z 24 mc. Banki przyjmują dochody z Kpir, ryczałtu lub karty podatkowej. Przy kpir dochód dyspozycyjny wyliczany jest jako średnia z PIT za rok ubiegły i kpit z bieżących rozliczonych miesięcy z uwzględnieniem składek zus. Przy ryczałcie banki przyjmują dochód z części przychodów, zwykle jest to od 15 do 60% z przychodów w zależności od banku i wysokości ryczałtu. Jeśli chodzi o kartę podatkową to bank przyjmie wielokrotność stawki najczęściej do dziewięciokrotności.

Wpływ zobowiązań na zdolność kredytową

Kolejnym bardzo ważnym elementem wpływającym na zdolność kredytową są zobowiązania finansowe, kredytowe. Wnioskując o kredyt hipoteczny należy podać do prawidłowego obliczenia zdolności kredytowej  wszystkie raty kredytowe, limity kart kredytowych oraz limitów w rachunkach bankowych, leasingi, chwilówki, wysokość alimentów jeśli dotyczy. Nie ma co liczyć na wyższą zdolność kredytową zatajając jakiś kredyt, ponieważ banki sprawdzają raport z BIK.

• Kredyt gotówkowy – cała rata obciąża zdolność kredytową
• Kredyt hipoteczny – przyjmowana jest cała rata, a w przypadku kredytów walutowych 120% wysokości aktualnej raty
• Limit w rachunku lub w karcie kredytowej – przyjmuje się obciążenie w zakresie 2,5–5% od przyznanego limitu w rachunku lub karcie. Nie ma znaczenia, czy jest wykorzystywany lub nie.
• Kredyt firmowy – zwykle banki przyjmują część kapitałową raty do obciążeń zdolności kredytowej podobnie jak leasing finansowy.
• Leasin operacyjny – z uwagi, że w całości wchodzi w koszty uzyskania przychgodu firmy nie obciąża on dochodu wyliczonego do zdolności kredytowej.

Jak raty mogą obciążać twój dochód DTI

KNF w nowej rekomendacji S nakazał bankom przy wyliczaniu zdolności kredytowej przyjmować maksymalnego DTI , czyli wskaźnika obciążenia  dochodów ratami kredytowymi. W przypadku gospodarstw uzyskujących dochody poniżej średniego wynagrodzenia obciążenia nie mogą przekroczyć 40% dochodów a  dla gospodarstw uzyskujących dochody powyżej średniego wynagrodzenia 50% .

Poniżej link do dokumentu KNF z wytycznymi jak banki mają określać ryzyko kredytowe

Wytyczne KNF dla banków

Wiek kredytobiorcy a zdolność kredytowa

Ważnym elementem przy wyliczeniu maksymalnej zdolności kredytowej jest wiek. W zależności od polityki banku maksymalny okres kredytowania jest do 65, 67, 70,75 roku życia – rzadko do 80 roku. Im kredytobiorca starszy tym okres kredytowania się skraca a tym samym rata staje się wyższa. Wyższa rata powoduje większe obciążenia wskaźnika DTI. Poza tym mają obowiązek uwzględniania spadek dochodu po przejściu na emeryturę.

Wpływ okresu kredytowania na zdolność kredytową

Krótki okres kredytowania znacząco ogranicza zdolność kredytową. Krótki okres kredytowania to wyższa rata i prawdopodobne przekroczenie wskaźnika DTI. Niestety w takim przypadku pozostaje wydłużenie okresu kredytowania lub obniżenie kwoty kredytu. Im większa ilość lat na jakie bierzemy kredyt hipoteczny, tym większe możliwości uzyskania wyższej kwoty kredytu na mieszkanie czy dom.

Jaką ratę wybrać równą czy malejącą ?

Wpływ wysokości raty na zdolność kredytową dało się już zaobserwować wcześniej, gdzie pisałem o wskaźniku DTI. Oczywiste wiec jest ,że im niższa rata tym będziemy mieć możliwość otrzymania wyższej kwoty. Sposób spłaty kredytu również ma znaczący wpływ ponieważ rata równa w początkowej fazie spłaty kredytu hipotecznego jest znacznie niższa niż rata malejąca dla takiego samego okresu kredytowania. W związku z tym większe możliwości są zarezerwowane dla rat równych, lecz wiąże się to z wyższymi odsetkami niż przy racie malejącej.

Wpływ wkładu własnego na zdolność kredytową

Bank przy tworzeniu oferty oceniają ryzyko. Im kredyt hipoteczny jest bardziej ryzykowny tym jego cena jest wyższa – oprocentowanie. Na ryzyko banku i obniżenie oprocentowania znacząco wpływa wkład własny. Im wkład własny jest wyższy tym rata i oprocentowanie jest niższe i tym samym możemy uzyskać wyższą kwotę kredytu. Chodzi tu o wkład własny na poziomie nie niższym niż 20%.

Liczba osób a zdolność kredytowa

Im więcej osób w gospodarstwie domowym tym wyższe dochody należy wykazać aby otrzymać kredyt hipoteczny. Chodzi tutaj o miesięczne koszty utrzymania. Składając wniosek o kredyt hipoteczny bank pyta jakie są koszty utrzymania i jaka jest ilość osób w gospodarstwie. Najlepiej jest podać niewygórowaną wartość kosztów utrzymania. Wtedy bank sam przyjmie jedną z wyższych wartość czyli tą którą podał wnioskodawca lub tą którą bank mam wewnętrznie zapisaną. Nie wolno ukrywać żadnej osoby z gospodarstwa domowego, ponieważ wiąże się to ze złamaniem prawa i traktowane jest to jako próba wyłudzenia kredytu.

Jak sprawdzić swoją zdolność kredytową?

Bez fachowej wiedzy i kalkulatora bankowego tego nie zrobisz. W praktyce możesz udać się do eksperta finansowego lub banku. Odradzam wyliczanie samemu na podstawie kalkulatora online gdyż jest to zazwyczaj ukryta reklama która ma za zadanie przekazać twoje dane do banku a nie faktyczne wyliczenie Twojej zdolności kredytowej. Największą przewagę w tym miejscu ma Doświadczony Ekspert Finansowy, który posiada narzędzia do sprawdzenia zdolności kredytowej w kilkunastu bankach, wskazania banku gdzie otrzymasz największą kwotę kredytu oraz najkorzystniejszą ofertę. Dzięki temu w szybki i przystępny sposób dowiesz się, gdzie otrzymasz najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. Oczywiście zapraszam do kontaktu ze mną. Alternatywną drogą jest udanie się osobiście do każdego z banków osobno, jedna jest to jednak o wiele bardziej czasochłonne. Pamiętaj, że każdy bank będzie zachwalał swoją ofertę i porównanie opłat samemu wszystkich banków będzie nie lada wyzwaniem.

Gdy uzyskasz informacje na temat maksymalnej zdolności kredytowej zalecam aby nie brać kredytu na maksymalny limit tzw. „pod korek”. Obliczenia z kalkulatora bankowego są tylko wyliczeniami. Analityk w banku, zajmując się Twoim wnioskiem, ma pewną swobodę w końcowej analizie, która może różnić się od Twoich oczekiwań. Bank pożyczy Ci pieniądze według własnych zasad, dlatego proponuję, by kwestie maksymalnej kwoty kredytu brać z dystansem i brać nieco niższą kwotę niż wychodzi z kalkulatora.

Jak poprawić swoją zdolność kredytową?

Poprawiając zdolność kredytową kierują się tylko legalnymi działaniami. Nie warto narażać się na konflikt z prawem i problemy. Dlatego postaram się w kilku zdaniach napisać co można zrobić ale wiem, że każda sytuacja jest indywidualna dlatego mimo wszystko zapraszam na spotkanie do mojego biura w Kielcach. Aby zwiększyć zdolność kredytową należy: wydłużyć okres kredytowania, wybrać ratę równą, spłacić lub skonsolidować zobowiązania kredytowe, wypowiedzieć limity w ror i na kartach jeśli nie są wykorzystane., porozmawiać z szefem o podwyżce, poprosić o wykazanie nieoficjalnego wynagrodzenia. W specyficznej sytuacji zrobić rozdzielność majątkową ale należy to razem omówić, umówić na spotkanie z doświadczonym ekspertem finansowym.

Najszybszym sposobem poprawy zdolności kredytowej jest znalezienie współspadkobiercy. Osoba taka musi mieć odpowiednio wysokie dochody i na tyle dobrą sytuację finansowo dochodową aby mogła cię wspomóc i podnieść zdolność kredytową. Współspadkobiercą może być każdy i nie musi być współwłaścicielem nieruchomości. Współkredytobiorca może być pomocą tylko na chwilę, gdy Twoja sytuacja finansowa poprawi się, możesz odłączyć  go od kredytu. Wymaga to złożenie dokumentacji finansowej i osobistej, następnie bank po pozytywnej analizie przedstawi aneks do umowy kredytu hipotecznego.

Jak poprawić zdolność kredytową wnioskując o kredyt hipoteczny