Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – Polski Ład „ Mieszkanie bez wkładu własnego”

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego na wiosnę 2022r

Perspektywa wzięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego została zapowiedziana w kontrowersyjnym planie odbudowy polskiej gospodarki po pandemii COVID-19 zwanym Polskim Ładem. W zakresie programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” od 26 maja 2022 r. państwo gwarantuje bankom pokrycie od 10 do 20 proc. kwoty kredytu. Gwarancja ta ma umożliwić każdej osobie, która nie ma wkładu własnego aby mogła otrzymać kredyt hipoteczny. Dzięki takim założeniom kupno mieszkania na kredyt hipoteczny nie będzie przeszkodą dla osób, które wcześniej nie miały odłożonych pieniędzy na wkład własny.

Ustawa przewiduje sześciomiesięczny okres przejściowy aby Bank Gospodarstwa Krajowego miał czas przygotować się do udzielania gwarancji kredytowych pokrywających wkład własny. Banki komercyjne również mają wykorzystać ten okres na stworzenie oferty kredytowej, oczywiście jeśli w swojej polityce będą chciały przystąpić do programu „ Mieszkanie bez wkładu własnego”

Kto skorzysta z nowego programu kredyt hipoteczny bez wkładu własnego ?

Wszystko wskazuje, że początkowe założenia programu nie napawają zbytnim optymizmem, że każdy łatwo skorzysta z kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Główną przeszkodą jest to, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można będzie uzyskać tylko nabywając mieszkania spełniające ustalone w ustawie limity cenowe. Okazuje się, że warunek spełnia bardzo niewielki odsetek mieszkań oferowanych na rynku. Limit ceny za jeden metr  kwadratowy jest ustalony na bardzo niskim poziomie. Wszystko wskazuje na to, że przy ustalaniu limitów kierowano się nieaktualnymi cenami mieszkań, przez co limity są niedoszacowane do tego ile faktycznie kosztują. Być może w trakcie istnienia programu limity się zwiększą, przez co łatwiej będzie można otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Obecnie ilość mieszkań w dużych miastach, które mogłyby być nabyte w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest bardzo mała. Mieszkania pasujące do programu zwykle będą znajdować się w peryferyjnych częściach miast, gdzie infrastruktura będzie bardzo słabo rozwinięta niż tych bliżej centrum. Przeglądając ogłoszenia w internecie od razu rzuca się w oczy jak trudno będzie znaleźć mieszkanie znajdujące się w limicie cenowym.

Przykładowo na rynku pierwotnym takich lokali jest obecnie:

• w Łodzi: 5 %
• w Warszawie: 13%
• w Krakowie: 3 %

Kierując się tym co mówią deweloperzy, to sytuacja ta nie poprawi się w kolejnych miesiącach. Powodem takiego stanu rzecz są koszty budowy mieszkań które są na takich poziomach, że deweloperom nie będzie się opłacało sprzedawać po cenach dopasowanych w limitach w porogamie „Mieszkanie bez wkładu własnego”.  Raczej nie ma co się spodziewać na spadek, czy obniżkę cen za metr kwadratowy przez deweloperów patrząc jak kształtują się ceny gruntów, koszty wykonawstwa, koszty zatrudnienia pracowników i ceny materiałów. Moim zdaniem, jedynie wzrost limitów programie i zmiana ich przez „rządzących” będzie jedynym rozwiązaniem aby w programie znalazło się więcej dostępnych mieszkań.

Czy wzrośnie popyt na mieszkania?

Patrząc na to co dzieje się na rynku nieruchomości mieszkalnych od jakiegoś czasu to program „Mieszkanie bez wkładu własnego” może dodatkowo napędzić popyt na mieszkania, które już dziś są bardzo drogie co wcale nie oznacza , że nie mogą być jeszcze droższe.

Dodatkowo uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego może okazać się mało korzystne. Mimo, że program „Mieszkanie bez wkładu własnego” ułatwi nabycie mieszkania, to ten kredyt będzie droższy niż kredyt z wkładem. Banki najprawdopodobniej podejdą do tego typu kredytów jako bardziej ryzykownych dla swojego portfela kredytów hipotecznych i albo nie przystąpią do programu albo zaproponują znacznie wyższe oprocentowanie w stosunku do tych kredytów hipotecznych z wkładem własnym

Osobiście uważam, że ingerencja państwa w rynek mieszkań, zwłaszcza w tak rozgrzanym rynku nieruchomości jak obecnie jest szkodliwa. Przykładem jest kryzys finansowy z jakim mieliśmy do czynienia 13 lat temu.  Program „ Mieszkanie bez wkładu własnego” wpłynie na i tak przeważający popyt nad podażą mieszkań co wpłynie na cenę nieruchomości i wysokość kredytów. Wysokość kredytu to wyższa rata a w przypadku gorszych czasów właśnie te kredyty hipoteczne bez wkładu własnego mogą być gorzej spłacane. Powodów słabszej spłaty kredytów hipotecznych bez wkładu własnego może być wiele ale według mnie jeden najważniejszy. Mianowicie patrząc przez pryzmat, że ich właściciele w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”  nie mieli szans aby odłożyć środki na wkład własny, z uwagi na wysokość dochodów to co będzie gdy oprocentowanie znacznie wzrośnie?. Oczywiście na pewno nie będzie to dotyczyć wszystkich ale zawsze  należy brać to pod uwagę biorąc długoterminowy kredyt hipoteczny.