Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Na koszt kredytu hipotecznego ma wpływ: oprocentowanie, w tym marża narzucana przez bank oraz stawka bazowa oraz prowizje i opłaty naliczane przez bank za konkretne czynności. Koszty kredytu to również ubezpieczenia obowiązkowe (ubezpieczenie pomostowe, nskiego wkładu) i fakultatywne (na życie, nieruchomości, od utraty oracy). Kolejnymi opłatami stosowanymi przez banki przy kredytach hipotecznych są te za rozpatrzenie wniosku kredytowego oraz inne prowizje i opłaty naliczane w zależności od banku, na przykład za realizację dyspozycji zmieniającej parametry kredytu, zmiany przedmiotu zabezpieczenia oraz opłaty naliczane procentowo.

Oprocentowanie

Najważniejszym kosztem kredytu hipotecznego jest jego oprocentowanie. Na stawkę WIBOR, kredytobiorca nie ma żadnego wpływu. Kredytobiorca może jednak mieć wpływ na wysokość marży, która jest ustalana przez bank.

Zmianna stopa procentowa WIBOR

Z uwagi na zmienną część oprocentowania, raty kredytu mieszkaniowego nie są stałe i zmieniają się przeez cały okres kredytowania. Banki najcześciej przyjmują stope procentową z trzech lub sześciu miesięcy. Wysokość stóp procentowych wynika ze zmienności rynków finansowych z tej zmienności wynika ryzyko zmiennej stopy procentowej.

Marże kredytowe

Im większy wkład własny tym niższa marża kredytu. „Rekomendacja S”  narzuca przez KNF minimalny akceptowany wkład własny. Ograniczenia stosowane od początku roku 2014, ograniczają możliwość kredytowania nieruchomosci do 95%. W  kolejnych latach wymagany wkład własny jest podnoszony o 5% aż do osiągnięcia poziomu 80% LTV. Od 2016 stycznia banki powinny wymagać od klientów 15% wkładu własnego, czyli LTV = 85%. Jednak część banków oferuje kredyty na 90% wartości mieszkania, o ile skorzystamy z ubezpieczenia niskiego wkładu. KNF podkreśla, że tylko 10 proc. musi być w gotówce.

Negojacje marży

Warunki kredytu również mogą być negocjowalne, może to doprowadzić do obniżenia oprocentowania o  0,05-0,4%. Negocjacje można rozpocząć poprzez kupienie dodatkowych produktów finansowych – konto, karta kredytowa, ubezpieczenie lub pokazanie pozytywnej decyzji kredytowej z innego banku, na lepszych warunkach. Decydując się na zakup dodatkowego produktu finansowego należy policzyć czy koszt jego utrzymania w stosunku do oszczędności jaką daje dla kredytu mieszkaniowego.

Stała stopa procentowa

Aby zabezpiczyć sobie niską stawkę przed wzrostem stawek WIBOR istnieje możliwość zamrożenia zmiennej stopy procentowej w pierwszych latach kredytu, czasami z możliwością przedłużenia stosowania stałego oprocentowania na kolejny okres z na nowo ustalaną wysokością oprocentowania kredytu. Większość banków po pierwszym okresie kredyt zmienia na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.

Niższy kredyt

Łatwiej wynegocjujować ze zbywcą niższą cenę mieszkania niż z korzystniejsze warunki kredowania. Aby zaoszczędzić na koszcie zakupu mieszkania na kredyt, największą uwagę należy zwrócić na to, aby kupić jak najtaniej mieszkanie. Korzyść z niższej ceny przełozy się w trzech płaszyznach. Jedna oszczędność to wysokość kwoty kredytu, obniżając ją o wynegocjowaną kwotę. Druga oszczędność to wysokość odsetek od kwoty pomniejszającej kredyt. Trzecia to niższe opłaty jak: niższa prowizja od udzielonego kredytu, niższe kwoty ubezpieczeń itp.

Raty równe v raty malejące

Raty równe są popularniejsze niż raty malejące ze względu na to, iż w początkowym okresie wysokość raty równej jest niższa niż raty malejącej. Dopiero po 147 mc rata malejąca będzie niższa od raty równej. Popularność raty równej wynika iż zdolność kredytowa jest wyższa niż przy ratach malejących, wynika to z tego iż banki do liczenia zdolności kredytoowej przyjmują pierwszą ratę. Najwięsza zaleta rat malejących to szybsza spłata kapitału i tym samym niższe odsetki w całym okresie kredytowania.

Okres kredytowania

„Rekomendacją S” wydaną przez KNF nakłania Banki aby rekomendowały okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat.Okres kredytowania nie może przekraczać 35 lat. Im dłuższy czas spłaty kredytu tym niższa rata, która przekłada się na wyższą zdolność kredytową. Należy jednak pamiętać, iż dłuższy okres kredytowania to również więcej odstetek.

Karencja w spłacie kapitału

W okresie karencji spłacane są tylko odsetki od salda zadłuzenia. Okres karencji jest obligatoryjny dla kredytu wypłacanego w transzach i wynosi do chwili wypłaty całego kredytu. Rata w okresie karencji wynosi części raty odsetkowej, proporcjonalnie od wypłaconej kwoty. Każda rata nie pomniejsza salda zobowiązania, a jedynie zwiększa koszt odsetkowy. Kredy wypłacony w kilku transzach nie jest korzystny ,ponieważ wypłata każdej kolejnej transzy powoduje wzrost kosztu odsetkowego.

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja kredytu naliczana w momencie wypłaty kredytu. Najczęściej wyrażona jest w procentach. Wynosi kilka procent od kwoty kredytu (od 0,5% do 3,5%). Opłata może być doliczana do kwoty kredytu lub pobrana odrazu. Doliczenie prowizji do kwoty kredytu podnosi kwotę kredytu, od której naliczane są odsetki, co powoduje iż koszt będzie jeszcze większy. Wiele banków proponuje 0% prowizji kosztem wzrostu marży jednak w wielu przypadkach rodzi to o wiele większy koszt kredytu niż przy zapłacie prowizji na poziomie 2%.

Koszt ubezpieczeń

Przy kredycie występuje wiele ubezpieczeń ale nie każde jest obowiązkowe:

Ubezpieczenie nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych jest obowiązkowe. Może to być polisa którą sami znajdziemy spośród najkorzystniejszych na rynku lub zaproponowana przez bank. Większość banków wymaga ubezpieczenia na wartość nabywanej nieruchomości.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego występuje zawsze gdy kredyt przekraczającza 80% wartości nieruchomości. W ofertach banków spotkać można dwie formy rozliczania tego ubezpieczenia. Jedna to miesięczna opłata, w postaci podniesienia marży banku. Druga to opłata naliczana od kwoty kredyt powyżej 80% wartości nieruchomości i najczęsciej wynosi z góry za cały 3,5% lub 2% za okres od 3-4  lat

Ubezpieczenie pomostowe obowiązkowe ubezpieczenie do czasu ustanowienia prawomocnego wpisu do księgi wieczystej. W tym czasie rata jest wyższa z uwagi na to iż bank podnosi oprocentowanie od 04%-1,5%. Zwykle sądy dokonują wpisu do hipoteki w ciągu trzech miesięcy.

Ubezpieczenie na życie w większości banków jest dobrowolne, ale warto nie zapominać o własnym bezpieczeństwie. Ubezpieczenie na życie proponowane przy kredycie hipotecznym mają na celu ochronę spłaty kredytu lub jego części w razie śmierci lub kalectw kredytobiorcy. Polisa chroni najbliższych kredytobiorcy, którzy w przypadku zgonu lub innego zdarzenia objętego polisą ubezpieczonego będą zwolnieni ze spłaty kredytu.

Ubezpieczenie od utraty pracy zwykle jest dobrowolne. do ubezpieczeń i stanowi wysoki dodatkowy koszt kredytu. Warto dokładnie przeczytać ogólne warunki ubezpieczenia gdyż odpowiedzialność ubezpieczyciela obwarowana jest wieloma warunkami wykluczającymi wypłatę świadczenia. Zakup tego ubezpieczenia ma sens tylko jeśli obniża łączny koszt kredytu.

Koszt wyceny

Wycena nieruchomości wynosi od 0 do 1000 zł, płatny przed lub po wydaniu decyzji kredytowej. Istnieje również możliwość skorzystania z wyceny zleconej przez bank lub usług rzeczoznawcy majątkowego. Należy pamiętać, że nie wszystkie banki akceptują zewnętrzną wycenę nieruchomości.

Cross-sell

Dokupienie dodatkowych produktów finansowych takich jak karta kredytowa, konto, ubezpieczenia itp może spowodować poprawę warunków kredytowych. Taką formę negocjacji obecnie najczęśiej się stosuje ale należy być ostrożny przy wyborze produktów finansowych gdzyż może to przynieść wyższy koszt kredytu.